J'ai trouvé un terrain, témoignages d'achats ?

Camille
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J'ai trouvé un terrain, témoignages d'achats ?

Message par Camille »

Salut tout le monde, j'ai peut-être enfin trouvé un terrain ou établir toutes mes plantes de façon pérenne. :D

Je suis actuellement en situation locative, avec une bonne partie des petits plants fruitiers et vignes en terre, et la majeure partie de mes propres greffes de fruitiers et plants achetés en pot.

J'ai avant-hier, visité un terrain très intéressant, incluant un vieux verger existant (des pommiers probablement sur M106 ayant au moins 40 ans) et un jeune verger de moins de 10 ans avec de vieilles variétés de pommes méconnues, nashis, poiriers, cerisiers... Issus de conservatoires et variétés locales, deux bois (dont bien des sujets ayant plus de 50 ans) , une zone humide, un puits alimenté par une veine d'eau et jamais à sec, un sol limoneux-argileux (proche d'une terre franche) bourré de matière organique (foin coupés et toujours laissés sur place) sur un léger dénivelé, profond et sans calcaire, en bio depuis 40 ans. :shock:

Le tout s'étale sur un peu plus de deux hectares clôturés et entouré de haies diversifiées (limitant en prime le vent d'autan) et très activement écologiquement. Un bassin était en projet, dont je désirerais assurer la continuité (sur moins de 1000M2 pour éviter une réglementation trop contraignante) afin d'apporter encore plus de biodiversité au lieu. (Qui serait refuge LPO) ;)

Les températures minimales rapportées pour cette zone, iraient jusqu'à -5°c habituellement en hiver. (Sauf hiver rigoureux exceptionnels, qui seront de plus en plus rares)

Le propriétaire est très intéressé par mon projet dans l'idée que celui qui reprendra le terrain sera dans le soin de cette terre et la continuité de l'aggradation de ces dernières.
D'abord partant sur une vente précédée d'un commodat le temps d'avoir des fonds, je lui ai parlé de la location-vente, histoire que les choses soient carrées.

En pratique, j'ai conscience qu'il y a le risque de préemption par la SAFER même si le propriétaire m'indiquait qu'il y aurait peu de chance dans cette zone, et je suis dans une situation d'entre-deux, du coup j'explique brièvement la situation.

1 : je n'ai guère les fonds pour acheter le terrain actuellement et j'ai un projet pro à développer.

2 : je suis en contact actuellement avec un CFPPA pour entamer une formation agricole (BPREA) en Septembre en distanciel afin de disposer d'un certificat de capacité agricole et des aides à l'installation.

3 : le vendeur m'a proposé de contacter un notaire pour voir les possibilités en matière de location-vente, il n'est pas pressé, arrangeant, et sait que je suis preneur. Il ne veut pas d'un agriculteur lambda venant labourer les terres, détruire le sol, épandre des fongicides et pesticides puis revendre à la découpe les vieux arbres.

4 : le commodat (prêt à titre gratuit) ne m'arrangerait pas, si demain j'installe tout sur place et que le vendeur change subitement d'avis, je perdrais toute la collection végétale implantée et le temps investi sur le lieu. Par ailleurs si le tarif des terres continue encore d'augmenter, je paierais une vente encore plus chère à l'avenir.

Du coup j'aimerais savoir si certains d'entre vous en de l'expérience en matière d'achat et surtout de location-vente de terrain agricole (ou dit de loisir) non constructible, et si certains auraient idée de savoir si la SAFER prendrait en compte ma situation vu que je devrais prochainement rentrer en formation.

Dans les faits,, la location-vente se ferait (d'après ce que j'en ai lu) de particulier à particulier, et non en tant que pro (donc pas un fermage n'ayant pas les statut d'agriculteur), impliquant sur quatre ans maximum de payer la location et une mensualité (qui serait indexée sur le tarif réglementé annuel à l'hectare pour la région), suivi du règlement de la totalité de la somme qui fut convenue, le paiement total pouvant être anticipé.
Le désavantage étant toujours le risque que tant que la location dure, le propriétaire puisse se désengager de la vente contre 3% d'indemnités...

En outre, je ne sais pas vraiment si dans ce cas de figure, la safer peut préempter la location avant même la finalisation d'une vente (ce qui serait ballot car je serais probablement prioritaire une fois professionnellement installé).

Si vous avez des histoires, conseils, expériences personnelles et erreurs à rapporter sur ces sujets, j'en serais tout ouïe, et vous en remercierais par avance ! :mrgreen:

Ci dessous une vue aérienne qui commence à dater, la partie de droite est depuis, en verger :

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olivier13410
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Re: J'ai trouvé un terrain, témoignages d'achats ?

Message par olivier13410 »

j'ai pas mal d'expérience avec la safer et les terrains agricoles, étant moi-même agriculteur, alors je vais essayé de te conseiller au mieux :

attention il y a des maisons pas loin, çà m'étonnerait pas que la safer s'interesse au terrain pour le préserver d'une possible future urbanisation.

la première chose à faire (à mon avis essentielle pour toi sans quoi la safer te loupera pas) c'est de faire un bail rural (fermage) avec le propriétaire. contrairement à ce que tu penses, il n'est pas besoin d'être exploitant agricole pour faire un fermage, un simple particulier y a droit, l'important c'est que le but soit une activité agricole. pour la rédaction tu prends le fermage type de ta région, ou bien mieux encore tu consulte la FDSEA de ta chambre d'agriculture, ils ont souvent une juriste spécialisée dans la rédaction des fermage (il faudra peut-être que tu adhère pour un an à la FDSEA mais bon c'est pas grand chose). dans chaque département il y a en fonction des cultures des surfaces qui permettent d'échapper au statut du fermage (bail petite parcelle). pour éviter que la safer ne demande une éventuelle requalification en bail petites parcelles de ton fermage, tu rajoute dans le bail c'est très important (la juriste de le redira surement) : "Le bailleur renonce à bénéficier des dispositions dérogatoires applicables aux baux de petites parcelles prévues à l'article L.411-3 du CRPM. Le bailleur et le preneur choisissent d'opter pour le bail à ferme"
le fait d'avoir un fermage sur le terrain n'empêche pas la safer de préempter, car pour être prioritaire sur la safer en cas de fermage il faut exploiter le terrain depuis au moins 3 ans en tant qu'exploitant principal, donc tu ne bénéficieras pas de la primauté sur la safer. mais dans les fais, quand il y a un bénéficiaire de fermage, il est très rare que la safer préempte, sauf si le fermage arrive à son terme, car ensuite la safer aurait du mal à revendre le terrain à un agriculteur qui devra attendre plusieurs années pour pouvoir te donner congé et exploiter lui-même le terrain.

TRES IMPORTANT :

1 - faire enregistrer le bail aux impôts foncier sans quoi pas de date certaines donc la safer peut ne pas prendre en compte le bail.

2- une fois le bail signé, il faut absolument que tu demande l'autorisation d'exploiter à la DDTM sans quoi le bail sera réputé non valable (il peut dans ce cas y avoir des concurrents mais c'est très rare). si tu avais un certificat de capacité agricole tu n'aurais pas besoin de l'autorisation d'exploiter, mais si tu attends d'avoir ce certificat, peut-être que le propriétaire aura trouvé quelqu'un d'autre.

3-rajoute dans le bail que la conduite devra se faire obligatoirement en agriculture biologique à la demande expresse du bailleur, çà aide aussi à éliminer la concurrence. à ce sujet demande conseil à la juriste de la FDSEA.

ensuite une fois le bail signé tu crées une entreprise agricole à ta chambre d'agriculture (60 euros) çà te donnera un numéro siret et tu t'inscris à la MSA comme cotisant solidaire, çà aide un peu vis à vis de la safer.

une fois le bail valable, tu peux alors acheter directement le terrain, soit aller voir la safer pour acheter le terrain via protocole safer, dans ce cas précis c'est la safer qui encaisse l'argent des frais de vente et pas l'état, et donc généralement ils ne t'embêtent pas avec une préemption (ce qui les intéressent c'est beaucoup l'argent, seulement bien après l'agriculture...)

Camille
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Re: J'ai trouvé un terrain, témoignages d'achats ?

Message par Camille »

olivier13410 a écrit :
mar. juin 07, 2022 12:26 pm
j'ai pas mal d'expérience avec la safer et les terrains agricoles, étant moi-même agriculteur, alors je vais essayé de te conseiller au mieux :

Merci beaucoup Olivier pour cette réponse étayée, qui apporte beaucoup d'informations et une potentielle solution, qui d'ailleurs indiqueraient la potentialité d'éviter de devoir passer par la case BPREA pour pouvoir obtenir un droit d'exploiter, d'autant que j'envisageais effectivement de commencer comme cotisant solidaire, alors que le test final du diplôme agricole serait de simuler la demande d'un crédit pour investissement comme à un banquier... :roll: .

La problématique étant, que, j'ai oublié de le mentionner, le propriétaire (ou plutôt, sa femme...) ne veut pas faire de bail rural, comme beaucoup de gens dans le coin, et je te laisse imaginer pourquoi, toi qui connaît bien le milieu et les pratiques...
D'où le fait qu'une location-vente lui conviendrait bien !
olivier13410 a écrit :
mar. juin 07, 2022 12:26 pm
attention il y a des maisons pas loin, çà m'étonnerait pas que la safer s'interesse au terrain pour le préserver d'une possible future urbanisation.
J'y pensais aussi, et je n'ai pas du tout envie que ça continue comme ça d'ailleurs. Si tout se passe bien, l'idée de récupérer les parcelles cultivées à droite un jour pour reboiser me plairait bien d'ailleurs, et certainement pas de la monoculture.
La vue aérienne ne rend pas vraiment honneur au paysage que j'ai pu visiter, avec vue sur toute la vallée, magnifique et très peu urbanisée, y compris côté routes. J'espère que je pourrais vous mettre des photos plus tard.

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